[摘要] 随着中国房地产的迅猛发展，高端物业市场规模迅速扩张，由此，中国房地产报和凤凰网房产联手打造《一线城市高端物业投资指数报告》，每月以一个专版在中国房地产报刊出。该报告从宏观到微观，从别墅、写字楼、公寓、商铺领域结合数据分析，为所有高端物业关注者及时提供专业的市场指数，以期能为关注者在市场判断时提供参考
随着中国房地产的迅猛发展，高端物业市场规模迅速扩张，由此，中国房地产报和凤凰网房产联手打造《一线城市高端物业投资指数报告》，每月以一个专版在中国房地产报刊出。该报告从宏观到微观，从别墅、写字楼、公寓、商铺领域结合数据分析，为所有高端物业关注者及时提供专业的市场指数，以期能为关注者在市场判断时提供参考。
■本报记者刘晨 北京报道
2013年下半年（7月~12月），对于一线城市高端市场来说并不平淡。货币政策中性偏紧，流动性进一步收缩，“严控房价上涨”的重申喊话，以及各个城市的升级新政，其表象是遏制上涨过快和高企的房价，深层取向是长效机制的逐步渐入，并在十八届三中全会提出了市场化的方向。
据凤凰网房产和中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资指数报告》（以下简称报告）显示，在一线城市的高端住宅市场，除广州受上述因素影响成交量明显回落外，北京、上海、深圳高端市场均表现良好。上海尤为突出，成交量持续冲高，成交均价升至历史值；相应地，商用物业市场在住宅供销受政策一定限制的前提下，吸引了更多投资者的瞩目。
具体到高端住宅市场，报告显示，2013年下半年（7月~12月），北京高端住宅市场延续了2012年的热度，成交量价一路向上。成交套数环比小幅增长1.7%，同比虽较2012年下半年有4.5%的小幅下挫，但是从2013全年来看，呈现24.4%的增长；均价方面，同比环比也均呈现两成的增长。成交量价的增长，主要体现在高端公寓市场。“限价令”、“京七条”等紧缩性政策颁布反而促使高端公寓的需求热潮，更多住宅项目提价，加入均价5万元/平方米以上行列；别墅方面，需求依然强劲，但由于下半年供应逐月减少，呈现不足，成交量在年末开始回落。
上海市场同样不俗，2013年下半年，高端住宅量价齐涨，均价突破4万元/平方米，达到历史值。成交量的持续冲高，带动全年成交上涨35%。其中别墅市场供需双双上行，第四季度集中发力圆满收官；高端公寓方面虽然上半年起势微弱，但下半年势头走强，成交均价企稳。
再看深圳，2013年下半年，高端住宅成交1789套，是2012年同期的两倍，均价也有16.9%的上涨。报告分析认为，这主要源于高端公寓市场在2013年迅速升温，充分体现其核心价值和抗跌特质，进而推高了高端住宅市场的成交量价。
广州的行情与上述3个一线城市稍有差别。报告显示，2013年下半年广州的高端住宅市场受“新国五条”、“穗六条”等政策因素影响较大，成交量同比环比均下挫两成左右，成交均价28165元/平方米，同比小幅上涨9.7%，环比微幅下挫1.3%。其中别墅市场下半年回落最为明显，量价齐跌。
【别墅】
成交均价京沪涨 广深跌
2013年下半年，京沪广深4个一线城市的别墅市场热度不一。其中，北京和上海别墅市场持续发力，价格均有所上涨，而广州和深圳的别墅市场则呈现了下跌态势。
具体来看，2013下半年，北京别墅市场虽然成交量受供应不足的影响同比环比均有所下降，但从全年看，成交延续了2012年的热度，全年成交小幅增长了2.5%。价格方面，从2012年上半年开始，一路呈现上扬的态势。尤其在2013下半年，成交均价达32020元/平方米，同比上涨30%，环比上涨23.3%。达到历史值。报告分析认为，供应量的不足在一定程度上凸显了别墅产品的稀缺性，进而推高了均价。
纵观2013年北京别墅市场月度成交走势，分别在3月份、6月份、9月份达到成交高值，这3个月均为传统销售热季。其中3月份除了新销售季因素，还处于“新国五条”刚颁布但还未落地的政策真空期，因此供需双方均加快动作；6月份的成交高点主要由于此时限价政策常态化，各项目均已切入成交要点；而在下半年的9月份除了由于“金九”传统销售热季的影响，各别墅项目也在十八届三中全会预期出台更严厉政策之前努力抢收。
别墅成交特征方面，通州、昌平、顺义等传统别墅区为主要成交区域，单套面积300~500平方米的中端别墅户型为主流成交区间。
同样，上海2013年下半年别墅市场供需两方均积极入市，成交量价同比环比均双双上涨，全年成交套数达近3年以来值，环比去年增长25.8%。报告提供的数据显示，2013年下半年，上海别墅成交3108套，同比增长21.5%，环比增长13%；成交均价29293元/平方米，同比上涨10.8%，环比小幅上涨2.9%。
从2013年月度走势看，上海别墅月度成交套数均值高于2012年，月均成交488套，相比2012年上涨25.8%。别墅市场从金九银十开始集中冲高，在12月份成交519套，成交均价33048元/平方米，以较高成交量、年度成交均价为2013年画上圆满句号。别墅成交特征方面，南汇、松江为主要成交区域，150平方米~250平方米经济型别墅成交占6成以上。
报告分析认为，从上海别墅市场的月度供应走势来看，2013年下半年一路高亢，直到12月份转而下行近8成，主要由于进入年末，以及11月份新政升级，再加之9月份以来的连续高供应，一定程度上减弱了12月份的供应。从供应区域上看，青浦、松江、嘉定是主要的新增供应区域，占比分别为17.9%、16.4%、15.1%。从产品类型看，86%的供应为联排、双拼、叠拼等经济型别墅。
同为一线城市，广州和深圳的别墅市场火热程度稍逊北京和上海。
报告显示，2013年下半年广州别墅市场受政策紧缩影响，成交量价均有回落；2013年全年别墅的成交情况也不如普通住宅市场行情，相比2012年下挫12.9%。具体而言，2013下半年，广州别墅市场成交778套，同比大幅下挫4成，环比增长29.8%，成交均价14153元/平方米，同比下挫11.2%，环比下挫13.3%。从成交月度走势看，3月份为2013年度值，而后成交均较为低迷。其中12月份仅成交61套，量价均为本年内值。
深圳别墅市场2013年上半年表现低迷，下半年开始有所回转，但仍未扭转全年下挫的局面。数据显示，2013年下半年，深圳别墅成交273套，同比下挫22.2%，而环比增长106.8%；成交均价36975元/平方米，同比上涨20.7%，环比则下挫17.8%。
【高端公寓】
量价齐涨完美收官
2013年下半年，虽然“限价令”、“限购”等紧缩性政策抑制购房需求，但对高档公寓市场影响甚微，购房者仍然对一线城市高端公寓市场保持积极的关注度，就北京而言，2013年下半年，高端公寓成交量价齐涨，政策收紧反而刺激高端公寓的需求热潮。数据显示，2013年下半年北京高端公寓成交共计1230套，同比增长24%，环比增长15.7%；成交均价63601元/平方米，同比、环比分别小幅上涨8%、8.3%。
在2013年高端公寓的月度成交中，8月份达到年度成交值。报告分析认为，这主要由于接下来楼市政策还存在很多不确定性因素，使得很多购房者担心未来出台更加严厉的政策，因而选择将购买时间提前或缩短。朝阳区为高端公寓聚集地，成交占比达到5成。2013下半年成交623套，均价为62382元/平方米；从成交面积看，150平方米为主要面积成交区间，成交461套，占比达到37%，其次为200平方米~300平方米，成交319套，占比为26%。
上海2013年下半年高端公寓市场供需表现均较突出，供应在三季度达到峰值，成交呈现“量大增、价微挫”的局面。高端公寓成交1460套，同比大幅增长83%，环比也大幅增长46.9%；而成交均价同环比均小幅下滑，成交均价66567元/平方米，同比小幅下挫6.7%，环比微幅下挫0.5%。从月度走势看，成交量一路上升，均价在8月份开始企稳微落。其中11月份成交350套，为年度值，虽然“沪七条”的出台，但对高端住宅市场影响还未显现。成交特征方面，浦东区、徐汇区为主要成交区域。从成交面积特征看，200平方米~300平方米为主要成交面积区间，占比达到4成。
在广州，2013年高端公寓市场则由于大户型、城中心稀缺盘的相继入市迎来成交量价齐涨，成交量相比2012年大涨近5成，均价也有4.2%的小幅上涨。其中下半年成交量与2012年同期基本持平，而均价却有6%的上扬，回到2011年同期水平。
数据显示，2013下半年，广州高端公寓市场成交1848套，同比微幅下挫0.5%，环比下挫24%，成交均价41668元/平方米，同、环比分别小幅上涨6%、3.8%。从2013年月度走势看，广州高端公寓市场与别墅相同，在3月达到本年度成交值，并在10月再次冲高后成交回落，12月成交量价均为年度值。
对深圳的高端公寓市场来说，2013年下半年可谓再次演绎完美成交续集，量价齐涨完美收官。下半年，深圳高端公寓成交1516套，同比大幅上涨229.6%，环比小幅上涨2.9%；成交均价53315元/平方米，同比小幅上涨1.2%，环比上涨一成。
“2013年，深圳高端公寓市场集中入市并畅销，其核心地段、保值的优势成为调控下多数投资人群的选择，全年成交量是2012年的四倍。”报告显示，纵观2013年深圳高端公寓月度走势，继5、6月成交热潮后年末12月再次发力，成交385套，是去年同期的6.5倍，环比也大幅上涨75%。
【商用物业】
投资需求释放
在住宅市场受到调控政策的影响下，供需双方倾向于商用物业投资市场。
具体到北京来看，2013下半年，商用物业市场成交量同比环比均有下挫，但是综观全年与2012年相比仍小幅上扬了2.2%，均价冲高至历史值；而受住宅市场严控影响，商业市场迎来了更多的投资需求，供应也在下半年逐月增加，尤其在2013年第四季度全面迎来供应峰值。
数据显示，2013年下半年，北京写字楼、商铺总供应量为19832套，供应面积为192.6万平方米。其中，2013年，北京写字楼市场量价齐涨，成交面积环比增长13%，均价也有7%的小幅上涨。下半年，虽然写字楼成交量有所下挫，但依旧保持稳定的高位成交水平。
报告分析认为，2013年北京写字楼月度走势方面，分别在3月份、5月份、11月份有较好成交表现。其中11月份达到下半年成交值，主要由于在自住商品房政策影响下，供需双方倾向商业投资市场，写字楼成交量价齐涨，均价方面在12月份达到了本年度值。商铺市场没有写字楼市场那样火热，从下半年开始缩量下挫，尤其在11月份成交冲高达到下半年峰值后，导致12月份成交大幅缩水，拉低下半年整体成交，而成交均价迎历史位，达26869元/平方米，同比上涨35.9%，环比上涨7.1%。
上海方面，2013下半年商用物业市场成交情况企稳微涨，成交面积达到264.9万平方米，同比增长0.9%，环比小幅上扬4.6%；综观全年与2012年相比有4成的大幅增长，均价基本持平。2013年商用物业市场的热潮，主要源于写字楼市场的供需均积极入世，增幅均超过6成。
2013年全年，上海写字楼、商铺市场供应可以用充沛来形容。其中写字楼市场表现最为明显，新增供应面积327.5万平方米，相比2012年大幅增长87.3%；商铺新增供应面积224.3万平方米，相比2012年增长17%。报告指出，2013下半年，上海写字楼市场延续上半年供应的冲劲，供应204.5万平方米，同比、环比分别大幅增长108.9%、66.3%；商铺市场因为市场供应过剩，下半年开发商有所保留，因此同比环比均有25%左右的下挫，但由于上半年供应冲高，并未拉低全年供应量。
同样在广州，受“穗六条”政策影响，2013下半年，投资需求再次转移到商业地产。其中写字楼市场在第四季度集中冲高，均价平稳回落。商铺市场也在年末翘尾，推高量价。数据显示，2013年广州商用物业市场供应基本与2012年持平。其中，供应高点主要集中在下半年，写字楼批准上市面积64.2万平方米，同比小幅增长13.8%，环比则大幅增长61.3%；商铺批准上市面积24万平方米，同比小幅下挫7.8%，环比大幅增长58.3%。
深圳商用物业市场在2013下半年亦全面销售旺盛。其中写字楼下半年量增价涨，延续销售旺盛势头，快速消化已有存量；同样，商铺成交也量价同涨，均价至近3年来值。
2013年，在深圳写字楼可售量上，截止到12月底可售面积逾40万平方米，环比11月份微涨0.1%，基本持平；商铺可售面积截止到12月底达到近170万平方米，环比小幅增长3%。商用物业市场供需比超过2以上，明显供大于求。
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