[摘要] 从保障房诞生之日起，资金一直是困扰各地方的头号难题，而公租房的建设资金来源更是难上加难。除政府投资、引进社会资金等融资模式，财政担保下的公积金贷款近年来也成了公租房建设资金中的一根儿“稻草”。
■本报记者苗野北京报道
从保障房诞生之日起，资金一直是困扰各地方的头号难题，而公租房的建设资金来源更是难上加难。除政府投资、引进社会资金等融资模式，财政担保下的公积金贷款近年来也成了公租房建设资金中的一根儿“稻草”。
近日，由上海市公积金管理中心投资的上海晶华坊公租房项目正式启动供应。这是上海利用公积金增值投资的第二个公租房项目。早在2011年，上海市公积金管理中心就曾使用公积金增值14.98亿元投资收购“新江湾尚景园”公租房项目。
“如何在确保资金安全的前提下，依法依规提高公积金的使用效率和对保障性安居工程的支持力度，这是上海改进公积金使用机制的一个方向。”上海市公积金管理中心主任沈正超说。
所谓何求？
据了解，上海晶华坊公租房项目位于上海外环线虹梅南路下匝道附近，住宅总面积11.67万平方米，总计有1680套住宅，上海市公积金管理中心作为业主（委托方）将晶华坊公租房的租赁管理、物业管理及公共设施管理委托给闵行区公租房投资运营公司。闵行区公租房投资运营公司将根据委托协议，按照市政府的有关规定，有计划地向符合公租房条件的公积金缴存家庭出租。
中国房地产报记者在致电上海市公积金管理中心欲了解公积金增值在这两个公租房项目中的操作运营情况时，被告知一切以公告为准。
据上海市某知情人士透露，上海市公积金管理中心前期投资的尚景园项目运作得并不好，租金过高是此次上海首批公租房申请遇冷的主要原因。以新江湾尚景园为例，建筑面积约50平方米的一居室，月租金为1970元~2570元；67~72平方米的两居室，月租金约为2540元~2930元；80~82平方米的三居室，月租金则高达2970元~3240元。此外，由于对申请公租房的条件设置太高，出租率很不理想，这对后期的运营及投资产生很大的影响。
众所周知，住房公积金是一种住房互助基金，它的增值主要来源于存款利息及存贷差额（即公积金存款与贷款之间的利息差额）两部分。然而，作为一项专项基金管理，对于公积金增值并未形成一套专门的分配制度。因此，对于将住房公积金增值部分用于公租房建设之举，业内也是众说纷纭。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，住房公积金本就是公共资金，用来建保障房也是合理的。只是损害了一部分缴存时间较长又没有得到合理运用的人的利益。所以政府可以考虑，给缴存时限比较长的人增加其他补偿。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，用住房公积金增值投资保障房的出发点是好的，但有点劫富济贫的感觉，相当于政府把建设保障房的责任变相转移给缴纳住房公积金的人群。地方政府不应自作主张剥夺缴纳住房公积金者的权，尽管住房公积金增值投资保障房的建设资金比重非常少。然而，一旦住房公积金建公租房出现亏损该由谁来弥补？而且银行利用息差给地方政府提供贷款，很有可能造成银行坏账风险。
风险与并存
从2010年开始，国家发展公租房的决心和力度开始加大，在资金投入方面不断出台相关政策，但落实上一直存在难点。2010年，为进一步加快保障性安居工程建设进度，财政部、国家发改委、住房和城乡建设部联合出台《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，允许土地出让净、公积金增值中计提廉租房保障资金用于公租房，利用贷款贴息引导社会发展公租房。
之后上海、武汉、大连等地纷纷投入到用住房公积金投资建设公租房的行列中。近年来，上海市公积金管理中心用住房公积金增值投资收购了新江湾城尚景园和闵行晶华坊两个公租房项目；武汉市公积金管理中心向青山区的江南新天地经适房发放支持保障住房建设贷款2亿元；大连住房公积金管理中心提供贷款直接承建大连市的公租房泉水B区项目，并拥有全部产权。
武汉市住房公积金管理中心有关负责人表示，用公积金建公租房的资金来源于公积金增值，用公积金未来的预期增值向合作银行贷款融资，由于公积金增值稳定，以增值作为公租房建设贷款还款来源，信用度高，融资成本低。
尽管如此，业内对公积金增值用于保障房建设仍存争议，质疑是否会损害缴存职工的利益。目前，公积金增值大多以贷款的形式用于保障房建设，但放贷风险如何把控尚存管理空白。此外，公积金每年的放贷规模完全根据楼市成交量的起落而有所不同，因此结余资金及产生的增值也不稳定，很难形成一笔稳定的资金投入保障房建设。
“至于放贷风险，银行没必要担心，无非就是本来计划3年还清，最后可能变成5年或8年，最坏的打算就是延期。像上海市政府的财力非常强，还不上的风险基本上没有。”薛建雄说。
事实上，公租房由市场投资建设的模式还在摸索之中，使用住房公积金增值投资建设公租房也只处在前期的试点中，试点效果还有待市场检验。接受中国房地产报记者采访的多位专家均表示，利用住房公积金增值投资公租房在推开的可能性不大。公租房建设应该保持节奏推行，建设规模增长不能过快，同时要警惕地方政府财政危机。
谢逸枫认为，用住房公积金增值投资建设公租房若想保持资金良性循环，必须要保证有稳定的租金收入，建设位置不能太偏，空置率不能太高，否则会造成资金使用效率低下。
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